开发商需支付空置房前期物业服务费物业合同纠纷胜诉案例

我所朱一葵律师、郑黄梅律师成功胜诉为某物业公司追回空置房屋物业费共207400元。

 

一、案例核心裁判结论——开发商应当依法依约支付前期物业服务费207400元

本所代理的(2025)苏0623民初10409号物业合同纠纷案,经江苏省如东县人民法院审理,最终判决被告如东某置业有限公司,向原告江苏某物业管理有限公司支付空置房物业服务费用共计207400元,支持了物业公司的物业费主张,明确界定了开发商在前期物业服务中的付费义务。

二、案件基本事实详情

1.合同签订背景

在前期物业服务阶段,已竣工未售出、因开发商原因未交付业主的空置房,开发商应当依法依约支付前期物业服务费。

2.物业移交与交付流程

2024年3月至7月,案涉楼盘多幢住宅楼、商业楼分批完成移交,正式交由物业公司实施物业管理;2024年12月30日,案涉安置业主开始办理分房、收房手续。

3.双方争议核心

物业公司主张:案涉楼栋分批移交、交付时间不一,正式交付业主前产生的空置期内,物业公司已提供完整物业服务,开发商需按照合同约定支付对应空置房物业费。

开发商辩称:案涉空置房产生的费用,属于前期介入服务阶段费用,且该笔费用已通过一次性包干方式支付完毕,无需另行支付空置房物业费。

三、案件争议焦点:空置房物业费是否包含于前期介入服务费

本案核心争议焦点为:前期物业阶段的空置房物业费,与前期介入服务费是否为独立费用,开发商能否以已支付前期介入费为由,拒付空置房物业费。

本所律师作为物业公司诉讼代理人,从三大核心维度展开法律论证,为法院裁判提供关键依据:

1.合同文本维度

双方签订的《前期物业管理合同》,明确区分前期介入服务费与前期物业服务费两个独立法律概念。其中,前期介入服务费数额固定、包干结算;空置房前期物业服务费数额不固定,合同约定了清晰、可执行的计算标准与结算方式,二者权利义务、计费规则完全不同。

2.款项性质维度

前期介入服务费,对应的是楼盘项目移交物业公司管理前的前期介入服务费用;而空置房物业费,是项目移交物业公司后,房屋因未实际交付业主,导致物业公司无法向业主收取物业费,其合理服务成本与收入损失,应由开发商予以填补,二者服务阶段、费用性质截然不同。

3.事后履约行为维度

双方后续签订的补充协议中,单独对空置房物业费的支付标准、结算方式作出补充约定,该事实直接证明,双方均认可空置房物业费独立于前期介入服务费,不存在包含与被包含关系。

四、法院裁判观点

江苏省如东县人民法院经审理,完全采纳本所律师代理意见,依法认定:空置房前期物业服务费独立于前期介入服务费,开发商以已支付前期介入服务费为由拒付物业费,无合同依据与法律依据,物业公司有权依据合同约定,向开发商主张空置房物业服务费,遂作出上述胜诉判决。

众瓴动态|本所立法团队参与起草的《南通市全域旅游促进条例》5月1日起施行

2025年度,本所立法团队参与了《南通市全域旅游促进条例》的立法起草工作,该条例于2026年1月24日经市第十六届人民代表大会第六次会议一致表决通过,于2026年3月31日经江苏省第十四届人大常委第二十一次会议批准,于5月1日起施行。

南通作为“中国近代第一城”滨江临海,具有得天独厚的文旅资源禀赋。近年来,南通市高度重视文旅产业发展,积极打造全国知名江海特色旅游目的地,全市文旅品牌影响力持续提升。但是,与省内外先进旅游城市相比,南通市旅游业发展在区位优势发挥、旅游品牌打造、旅游资源开发与整合、产业融合等方面还有较大提升空间,迫切需要通过地方立法引导、推动、规范和保障。

《南通市全域旅游促进条例》被列为南通市人大常委会2025年立法正式项目后,本所接受南通市文化广电和旅游局委托,由朱一葵律师、郑黄梅律师、黄家玮律师等5名律师组成第三方立法团队,协助完成《南通市全域旅游促进条例》的起草工作,为委托单位提供全流程服务。

2025年2月-12月,市文旅局、市司法局、市人大、第三方立法团队紧密配合,开展条例起草、调研等工作。

2026年1月24日,南通市第十六届人民代表大会第六次会议通过该条例。

2026年3月31日,江苏省第十四届人大常委第二十一次会议批准该条例,予以公布,自2026年5月1日起施行。

经过市文旅局、市司法局、市人大的不断研究、打磨,以及第三方立法团队的协作配合,《南通市全域旅游促进条例》顺利出台。

本所第三方立法团队全流程协助《南通市全域旅游促进条例》的起草工作,包括协助草拟问题清单、协助形成征求意见稿及立法对照表等材料、协助向社会公开征求意见、协助召开座谈会及听证会等调研会议等。

《南通市全域旅游促进条例》是南通市首部由市人民代表大会审议通过的实体性法规,也是全省旅游立法中唯一以“全域旅游”命名的法规,共七章五十四条,构建起全域规划、产业促进、服务保障、规范管理的完整制度体系。

条例的制定出台,对于我市整合优化旅游资源,破解发展瓶颈,建设旅游强市,推动产业融合,促进经济社会协调发展,具有非常重要的意义。

众瓴荣誉|本所与海门全国人大基层立法联系点合作共建签约仪式顺利举行

 

 

2026年4月16日上午,全国人大常委会法工委海门基层立法联系点与律师事务所合作共建签约仪式顺利举行,众瓴律所作为本次五家共建单位之一与海门基层立法联系点正式签约,此次签约标志着众瓴律所在深度参与国家与地方立法实践、践行全过程人民民主方面迈出坚实一步。海门区人大常委会副主任江永军、法工委主任周祖斌出席签约仪式并为共建单位颁发牌匾,众瓴律所朱一葵主任代表律所签约并发言。

江永军主任强调,基层立法联系点是立法机关联系基层、畅通民意、汇集民智、凝聚社会共识的重要平台,是推进科学立法、民主立法、依法立法的关键载体。共建律所要切实履行三项核心职责:认真参与法律草案意见征集、深入开展立法调研与民意收集、常态化开展法治宣传与专业法律服务,让基层声音直达立法机关。

本所朱一葵主任表示,众瓴律所深度融入全过程人民民主实践的新起点、服务地方高质量发展的新征程。作为此次五家律所共建单位之一,众瓴律所将以本次共建为契机,从三大维度落实共建任务:锚定专业定位,发挥法律实务优势,精准研判法律草案、提供专业立法建议;畅通民意渠道,搭建律所与群众的沟通桥梁,把基层诉求转化为规范、可采纳的立法意见;深化法治宣传,结合立法征询开展精准普法,提升居民法治素养,为新时代法治建设添砖加瓦。

本所始终以服务地方立法、助力法治建设为核心使命,深耕立法咨询、法规起草、规范性文件评估等专业领域,以实务智慧赋能立法工作,全程参与《南通市房屋安全管理条例》《南通市知识产权促进和保护条例》《南通市全域旅游促进条例》等多部市级地方性法规的调研、论证与修改,助力地方重点领域制度完善;4名律师在《中华人民共和国科学技术普及法》、《中华人民共和国法治宣传教育法》、《中华人民共和国民营经济促进法》等国家立法征询中建言献策,5条专业意见被国家立法机关采纳;受托完成《南通市城市建设档案管理办法》《南通市市区城市照明管理办法》等政府规范性文件后评估,以专业视角检视制度实效、提出优化方案,服务法治政府建设。

本次共建是对众瓴律所的高度认可,众瓴律所将充分发挥专业优势,以高质量专业服务,打通立法“最后一公里”,让每一次立法都承载民意、贴近民生、彰显法治温度。

虹瓴守护|众瓴律所党支部联合虹桥街道举办双节同庆主题活动

灯火映法治,春风护芳华。在第116个“三八”国际妇女节与丙午年元宵佳节双节同庆之际,众瓴律所党支部联合虹桥街道共同举办“法护芳华・巾帼同行”主题活动,以专业法律服务为辖区女性送上一份特别的节日祝福。

 

 

 

 

 

 

活动现场,本所党支部书记郑黄梅律师发布《2026年度“法润巾帼”公益法律服务清单》。清单涵盖常态化“社区法律门诊”、反家暴维权绿色通道、妇女权益普法宣讲、婚姻家庭纠纷调解等多项务实举措,以可触、可感、可依的公益法律服务,为女性权益保驾护航。

在“虹瓴守护・共筑平安”志愿队伍扩容仪式上,新一批律师、调解员、社区“法律明白人”及妇联执委郑重按下手印,庄严宣誓。本所徐霄鸽律师作为新成员加入志愿队伍,以志愿之名践行法治初心,与全体志愿者一道,共同守护妇女儿童合法权益,传递法律温度。

在“虹馨・虹姐说” 巾帼微宣讲环节,本所黄家玮律师带来《新时代“她”权利——从〈妇女权益保障法〉看女性权益保护》主题分享。黄律师结合真实案例,围绕婚姻家庭、劳动就业、人身安全等女性关心的热点问题以案释法,深入浅出讲解维权路径,为在场女性送上实用法律锦囊,引导大家尊法学法守法用法。

本次活动是众瓴律所与虹桥街道深化基层法治共建、推进“虹瓴守护”品牌建设的生动实践。未来,众瓴律所将持续发挥专业优势,依托“虹瓴守护”志愿服务队,常态化开展精准化、便民化公益法律服务,以法治之光守护巾帼芳华,以专业之力共建平安和谐虹桥。

众瓴新闻|本所郑黄梅律师为南通公共资源交易中心开展十二期现场咨询服务

作为南通市公共资源交易中心的常年法律顾问,众瓴律所始终以专业赋能公共服务,为公共资源交易领域的规范、有序运行筑牢法治屏障。2025年1月至12月,本所郑黄梅律师深耕服务一线,常态化驻场开展咨询工作,累计为中心开展十二期现场咨询活动,用专业法律服务护航每一次交易公平。

在历次现场咨询中,郑黄梅律师精准聚焦交易流程中的法律疑点、风险防控要点,为中心工作人员及各类交易主体提供“一对一”专属答疑服务。无论是交易文件审核中的细节问题,还是履约过程中的权益保障困惑,郑黄梅律师都以通俗易懂的解读、专业严谨的分析,高效解决法律难题,获得服务对象的一致认可。

十二期现场咨询活动的持续开展,将专业法律服务深度融入公共资源交易全流程,有效提升了交易参与各方的法律意识,夯实了交易工作的法治基础。未来,众瓴律所将继续秉持初心、深耕细作,以更优质、更高效的法律服务,为护航公共资源交易领域的公平公正与高效有序贡献更多专业力量。

众瓴案例|车辆营运性质争议引发保险拒赔?两次理赔记录成关键突破口!

在机动车交通事故责任纠纷中,保险公司常以车辆改变使用性质、危险程度增加为由主张商业险免赔。近日,由本所朱一葵、杨晶律师承办的冯某与某保险公司、金某、某网约车平台机动车交通事故责任纠纷案,成功反驳了保险公司的免赔主张,为当事人争取到应有的保险赔偿,为同类案件处理提供了重要参考。

一、案件情况:交通事故引发保险免赔争议

2023年3月,冯某驾驶小型普通客车,与王某所驾电动自行车碰撞,造成王某死亡及车辆损坏。交警部门认定,冯某与王某承担事故同等责任。冯某的车辆在某保险公司投保了交强险及300万元商业三者险,事故发生在保险期间内。然而,某保险公司却以冯某长期通过某网约车平台接单营运、改变车辆使用性质、危险程度显著增加且未通知保险人为由,主张商业险免赔。

金某(王某近亲属)将冯某、某保险公司及某网约车平台诉至法院,要求赔偿损失。本所朱一葵、杨晶律师接受冯某委托,代理此案。经审理查明,冯某早在2019年就已在某网约车平台注册车辆,2021年7月、2022年7月曾两次发生交通事故并向某保险公司申请理赔。其中,2021年理赔时,某保险公司系统内留存的车辆照片(车后方及右侧方)显示有某网约车平台的标识及二维码;2022年理赔照片(车后方)也显示有二维码。

二、案件分析:两次理赔记录成为核心关键

本案争议焦点在于某保险公司主张商业险免赔是否成立,核心围绕保险公司是否知晓车辆营运性质展开,具体分析如下:

(一)保险公司主张免赔的依据与缺陷某保险公司依据《保险法》第五十二条及商业保险条款主张免赔,称冯某从事道路运输营运活动,改变了车辆使用性质,导致被保险机动车危险程度显著增加且未及时通知保险人。但其主张存在明显缺陷,其称承接的冯某前两次小额理赔系系统自动核赔、无人审核,然一审中提交的理赔流程图显示小额理赔仍需工作人员发起后由系统审核,冯某二审提交的微信聊天记录也证明有保险公司人员参与资料收集,并非全程无人工参与。
(二)律师的核心抗辩思路朱一葵、杨晶律师结合事实与法律,提出关键抗辩意见:冯某的车辆在本次投保前已用于营运,不符合《保险法》第五十二条“保险合同有效期内危险程度显著增加”的适用情形;某保险公司两次理赔时留存的车辆照片均有某网约车平台标识或二维码,足以证明其知道或应当知道车辆营运事实;保险公司明知车辆可能用于营运,仍按非营运险收取保费并订立案涉保险合同,根据《保险法》第十六条及最大诚信原则,应视为放弃解除合同及拒赔权利。
(三)法院裁判逻辑法院最终采纳了本所律师的抗辩意见,认为从两次理赔记录及车辆照片可认定,某保险公司知晓或应当知晓冯某使用车辆营运,保险合同以最大诚信为基本原则,保险公司明知营运事实仍继续承保并收取非营运保费,无权再主张免赔,某保险公司关于系统自动核赔不知情的辩解,因缺乏证据支持,不予采信。

三、案件评价:兼具实践价值与警示意义

本案的判决结果,不仅为当事人冯某争取到了保险赔偿,使其无需自行承担高额赔偿责任,更在法律适用与实务操作层面具有重要意义:
(一)对保险行业的警示此案明确了保险公司的审核与告知义务边界。保险公司不能以小额自动核赔为由规避审核责任,对于理赔中发现的车辆使用性质异常线索,应及时核实并作出相应处理;若明知可能存在营运情况仍按非营运承保,后续将丧失拒赔权利,这倒逼保险公司完善核保与理赔流程,避免选择性审核。
(二)对车主的参考价值对于有营运车车主,应如实向保险公司告知车辆使用性质,避免因性质不符引发理赔纠纷;而对于已发生过类似理赔、保险公司未提出异议的情况,若后续发生事故,可参考本案逻辑主张保险赔偿。
(三)律师代理的专业价值本所朱一葵、杨晶律师在本案中,精准抓住两次理赔记录这一关键证据,紧扣《保险法》诚信原则与弃权规则,构建清晰的抗辩逻辑,最终成功反驳保险公司的免赔主张,充分展现了专业律师在复杂民事纠纷中的证据梳理能力与法律适用水平。

此案的处理,为同类机动车交通事故责任纠纷中保险免赔争议的解决提供了典型范例,也再次印证了专业法律服务在维护当事人合法权益、平衡各方利益中的重要作用。

众瓴荣誉|本所多名律师入选崇川区律协第四届理事会工作委员会、业务委员会

 

2025年7月28日,南通市崇川区律师协会发布《关于成立崇川区律协第四届理事会工作委员会、业务委员会的通知》,公布了第四届理事会工作委员会和业务委员会机构及委员名单。本所郑黄梅、蔡发华、施锶、杨晶、黄家玮律师成功入选。

任职情况:

一、工作委员会

1、郑黄梅律师 行业党建工作委员会副主任

2、施 锶律师 女律师工作委员会委员

3、黄家玮律师 青年律师工作委员会委员

二、业务委员会

1、施 锶律师 行政法律业务委员会副主任

2、蔡发华律师 刑事法律业务委员会委员

3、杨 晶律师 民商事法律业务委员会委员

 

 

 

 

 

 

 

 

此次入选是对本所律师专业能力的高度肯定。未来,众瓴律所将继续秉持专业精神,承担社会责任,为法治建设添砖加瓦。

众瓴新闻|本所施锶律师受邀为南通市公共资源交易中心开展干部讲堂专题培训

2025年6月26日,南通市公共资源交易中心组织开展干部讲堂专题培训。作为中心法律顾问,本所施锶律师受邀担任主讲嘉宾,为中心各处室工作人员带来一场主题为“母子分公司控股关系全解析”的专业培训,助力提升交易中心业务规范性与法律风险防控能力。

施锶律师结合交易中心常见业务场景,围绕概念区分、政府采购及招投标规定解读、公司法重点条文解读、案例解析等方面,点明母子分公司控股关系在政府采购及招投标项目中的重要性,深入讲解分公司与子公司在法律地位、责任承担、组织架构等方面的本质差异,详细梳理分公司、子公司参与采购或招标项目的具体要求与限制条件,强调厘清相关法律概念对规范交易行为、避免法律纠纷的关键意义,通过对比分析为工作人员在实际操作中准确把握政策依据提供了有力指导。

培训过程中,参训人员就工作中遇到的实际问题与施锶律师展开深入交流。施锶律师结合具体问题提出切实可行的解决方案,现场学习氛围浓厚,活动圆满结束。

 

众瓴新闻|《南通市市区城市照明管理办法》后评估项目顺利通过专家论证会

2025年6月26日,本所负责实施的《南通市市区城市照明管理办法》规范性文件后评估项目顺利通过专家论证会。

《办法》于2019年4月30日由南通市人民政府印发,同年7月1日起施行,对城市照明的规划、建设、维护和监督管理等方面作出明确规范,对推进城市绿色照明工程建设,保障城市照明设施正常运行有着重要意义。2025年2月,《办法》被列为2025年度市政府规范性文件后评估对象,南通市住房和城乡建设局委托本所开展《办法》具体评估工作。

南通市住房和城乡建设局成立的后评估小组就评估报告初稿召开本次专家论证会,本所朱一葵、郑黄梅、黄家玮律师作为实施单位代表参会,郑黄梅律师在会上汇报了评估报告初稿基本情况,与会专家及相关领导围绕报告进行了深入研讨,为提升南通城市照明管理水平提供有力支撑。

 

虹瓴守护 | 双节同庆 温暖童心

当儿童节的欢声笑语遇上端午节的粽香四溢,众瓴律所党支部携手虹桥街道办事处共建的“虹瓴守护”公益服务品牌,用爱编织了一场意义非凡的双节活动,为虹桥街道13个有儿童的困难家庭送去了温暖与关怀。

活动伊始,众瓴律所律师开展了未成年人权益保护普法活动。通过PPT展示、情景模拟、视频讲解等多样化形式,用通俗易懂的语言、生动鲜活的案例将《未成年人保护法》《预防未成年人犯罪法》等法律条文转化为孩子们易于理解的故事;还围绕校园欺凌、网络安全、家庭监护等与孩子生活息息相关的场景,详细讲解如何在危险情境下保护自己,引导孩子学会向老师、家长求助,运用法律武器维护自身权益。

众瓴律所的党员律师们还化身“爱心使者”,根据孩子们不同的年龄段,精心挑选了丰富的礼物。充满趣味与益智性的七巧板,能激发低龄儿童的创造力;实用的保温杯,承载着对孩子们健康的关怀;舒适的T恤,为孩子们带来贴心的温暖;经典的四大名著,则为大龄孩子打开了知识的宝库。每一份礼物,都饱含着对孩子们的美好期许。

此次活动,不仅为困难家庭的孩子们送上了节日的祝福,更传递了社会的关爱与温暖。未来,众瓴律所将继续秉持公益初心,让“虹瓴守护”公益服务品牌的光芒照亮更多孩子的成长之路。